Tahliye Taahütnamesi Yoluyla Kiracının Tahliyesi

Kiracının  kiralanandan tahliye taahüdü ile dava veya icra yolu ile tahliyesinden bahsetmeden önce tahliye taahütnamesinin ne olduğunu anlamak gerekir.Tahliye taahütnamesi:Kiraya veren tarafından tek taraflı düzenlenen kiracının taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı taahüt ettiği bir belgedir.

Öncelikle tahliye taahütnamesinin geçerli olabilmesiçin taraflar arasında adi yazılı şekilde veya noterde yazılı olarak yapılabilir’.Sözlü olarak tahliye taahütnamesi düzenlenemez. Taahütname noterde düzenlendiği taktirde kiracının taahütnamedeki imzaya daha sonraki ihtilafta itiraz etmesi mümkün değildir.Tahliye taahütnamesinde tahliye tarihi açık ve belli şekilde yazılması gerekmektedir. Bir diğer şart ise taahütname kiralananın kiracıya tesliminde sonra düzenlenmelidir. Yüksek mahkeme olan Yargıtay kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenen tahliye taahütnamesini geçersiz saymaktadır.

YARGITAY Büyük Genel Kurul Esas No: 1944/15-20 Karar No: 1944/28 Karar Tarihi: 04.10.1944 ilamında[3]; “İlk kira sözleşmesinin yapıldığı sırada verilen tahliye taahhüdü geçerli değildir. İlk kira sözleşmelerine konulan tahliye taahhütleri, kira sözleşmelerinin, yasal olarak kendiliğinden uzamasını sağlayan hükmünü etkisiz duruma getirdiği için hukuka aykırı ve geçersizdir.”

Günümüzde yargıtayda güncel kararlarıyla bu şartı aynen benimsemiştir.

Kiraya veren elindeki tüm hukuki şartları taşıyan taahütnameyle kiracıyı dava veya icra yoluyla tahliye edebilmektedir. Tahliye yolları Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanununda düzenlenmiştir.Tahliye taahütnamesi 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiştir.Türk Borçlar Kanunu 352. Maddeye göre ”Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı,kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir”.

Kiraya veren kendisindeki tahliye taahütnamesiyle taahüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde dava veya icra yoluyla taşınmazı tahliye edebilir. Kanun koyucu tarafından belirlenen 1 aylık süre hak düşürücü süredir. Eğer tahliye içi taahüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde dava veya icra tahliye yoluna gidilmezse tahliye taahütnamesi geçerliliğini yitirir.

Bir diğer tahliye yolu olan icra yolu ile tahliyede ise uygulamada örnek no 14 olarak bilinen tahliye taahütnamelerine ilişkin icra takibi ile kiracı tahliye edilebilmektedir. Yine kiraya veren elindeki taahütnameyle taahüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatarak tahliye edebilir. İcra takibiyle tahliye yolunda kiracının icra takibine itiraz edip etmemesine bağlı iki sonuç doğar:

Kiracının kiraya veren tarafından başlatılmış icra takibine ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine sözlü veya yazılı olarak itiraz etme hakkı vardır. İtiraz ettiği taktirde itiraz nedenine bağlı olarak itirazın kiraya verene tebliğinden itibaren 6 ay içinde icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması ve  tahliye davası açılır veya yine itirazın kiraya verene tebliğinden itibaren 1 yıl içinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açılması gerekir. Kiracı tahliye taahütnamesine ilişkin icra takibinde imzaya, tahliye taahüdü tanzim tarihine,kira akdine veya kira akdi dışındaki nedenlere bağlı olarak itiraz edebilir. Kiracı imzaya veya tanzim tarihine itiraz ettiği taktirde kiraya veren davayı icra hukuk mahkemesinde açamaz. Kiraya veren bu itirazlar neticesinde itirazın iptali ve tahliye davasını Sulh Hukuk Mahkemesinde açmalıdır.

Eğer tahliye taahütnamesiyle başlatılan icra takibine kiracı tarafından itiraz edilmezse ilamsız olarak başlatılan takip kesinleşir .İcra takibinin kesinleşmesi üzerine kiracı, tahliye emrinde yazılı taşınmazı tahliye emrinin tebliğinden itibaren on beş gün içinde tahliye ve teslim etmek zorundadır.

İcra İflas Kanunu 273. Madde ”Kiracı bu süre içerisinde taşınmazı boşaltmaz ve teslime hazır hale getirmez ise kiraya verenin talebi üzerine icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkartılır.Müddeti içinde itiraz olunmaz veya itiraz kaldırılırsa kiralanan taşınmaz müddetin hitamında zorla tahliye ve kiralıyana teslim olunur”.

Özetle tahliye taahütnamesine ilişkin kiraya veren tarafından başlatılan icra takibine kiracı itiraz etmezse kiralanan icra memurları vasıtasıyla zorla tahliye edilir.

***Kiralananın dava veya icra yoluyla tahliyesinde hak kaybına uğramamak için kira hukukunda uzman bir avukatla çalışmak gerekir***

Av. Ali Kaan Fettah Kök